|
La METHODE par COMPARAISON DIRECTE ou METHODE par le MARCHE qui connaît un certain nombre de déclinaisons variables suivant les types de biens, consiste en des références de transactions effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation comparables à celle du produit expertisé à une date la plus proche possible de la date d'Expertise.
On l’ appelle également parfois des méthode "par le marché" ou encore " par comparaison directe ".
Selon les cas, cette méthode permet d'évaluer un bien ou un droit immobilier en attribuant un prix pour chaque composante à partir des ventes réalisées sur des biens similaires ou approchants.
Selon les types d'immeubles, les paramètres retenus pourront être la surface habitable, la surface utile, la surface pondérée, l'unité.
La METHODE par le REVENU consiste à partir, soit d'un revenu constaté ou existant, soit d'un revenu théorique ou potentiel (loyer de marché ou valeur locative de marché), et à lui appliquer un taux de rendement, donc à le capitaliser.
La méthode par le revenu est également appelée méthode " par capitalisation du revenu " ou " par le rendement ".
Elle peut être déclinée de différentes façons selon l'assiette des revenus considérés ( loyer effectif, loyer de marché, revenu net), auxquels correspondent des taux de rendement distincts.
En France, l'assiette est généralement constituée soit par le loyer annuel hors taxes et hors charges locatives, soit par la valeur locative de marché annuelle hors taxes et hors charges locatives.
Les méthodes par le revenu peuvent connaître des applications très diverses. Certaines méthodes se fondent sur des revenus nets ou projetés que l'on actualise sur une période future.
La METHODE par le COÛT DE REMPLACEMENT consiste à reconstituer le prix de revient du bien, en déduisant le cas échéant une dépréciation. Cette dernière catégorie de méthodes est peu utilisée en matière de valeur de marché. Elle est plus fréquemment utilisée pour des biens immobiliers très spécialisés ou pour définir des valeurs d'utilité ou d'exploitation.
Le coût de remplacement constitue à la fois une valeur en soi ( valeur de remplacement ) et également une méthode de calcul.
En tant que méthode de calcul, le coût de remplacement d'un immeuble, intègre à la fois l'assiette foncière, les bâtiments et les équipements qui y sont liés. Il peut se calculer de trois façons différentes :
soit un coût de remplacement à l'identique : il s'agira dans ce cas de la valeur vénale du terrain, augmentée du coût de reconstruction des bâtiments et installations à l'identique, des frais accessoires de l'opération et de la TVA non récupérable. Ce mode de calcul est peu ou pas employé en valeur d'utilité. Il est en revanche employé en matière de valeur d'assurance pour les bâtiments.
soit un coût de remplacement à l'équivalent c'est-à-dire la valeur vénale du terrain, augmentée d'un coût de reconstitution des bâtiments à l'équivalent, en partant du principe que si les biens étaient reconstruits aujourd'hui, ils le seraient dans des normes de surfaces, de matériaux et d'équipements différentes du bâtiment existant considéré.
soit valeur vénale de l'immeuble pris dans son ensemble augmentée des frais et droits d'acquisition, des éventuels travaux d'adaptation pour y exercer une activité précise.
Cette approche est généralement employée lorsqu'on apprécie un immeuble courant ou standard dont l'équivalent peut être disponible sur le même marché.
La METHODE dite de VENTE FORCÉE ou JUDICIAIRE correspond au prix de réalisation d’un bien ou d’un droit immobilier dans un contexte de contrainte, quelle que soit la nature du contexte (judiciaire, psychologique, médical, financier ou autre ).
Le concept de valeur de “ vente forcée “ est identique à celui de la valeur vénale à la différence que le délai de commercialisation imparti est particulièrement court, les conditions de mise en vente et de publicité insuffisantes, comparés à un délai normal et des actions commerciales adéquates visant à obtenir le meilleur prix sur le marché.la valeur de “ vente forcée “ traduit la différence plus ou moins importante en fonction de la nature du bien, du moins dans la majorité des cas, avec la valeur vénale moyenne.
La METHODE dite “ PROFESSIONNELLE“ s’applique à des catégories de biens immobiliers spécifiques ou de type monovalent (cliniques, hôpitaux, hôtels, cinémas, théâtres ...) lorsque leur affectation est maintenue. Elle est également utilisée fréquemment en immobilier de loisirs et pour certaines surfaces commerciales. Elle est en fait dérivée de la méthode par le revenu ou par comparaison.
Elle privilégie généralement toutefois, la considération du chiffre d'affaires et de la marge brute réellement effectués ou potentiels de l'activité exercée dans les locaux, et d'un pourcentage de chiffre d'affaires admissible en loyer.
La METHODE dite “ BILAN PROMOTEUR “ parfois appelée également méthode de "récupération foncière" ou de "compte à rebours opérateur".
Elle consiste à partir d'un prix de vente d'une opération projetée sur un terrain, à reconstituer les différents coûts grevant l'opération ( coût de construction, frais financiers, honoraires, marge ) pour parvenir par déduction en final à la valeur du terrain ou de l'immeuble en question.
Cette méthode est couramment utilisée pour estimer la valeur marchande de terrains à bâtir en milieu urbanisé.
Elle peut être également appliquée pour déterminer la valeur d'un immeuble bâti existant mais destiné à faire l'objet d'une opération de restructuration lourde ou de reconstruction.
Elle doit s'appuyer, pour définir le prix de sortie du programme, non seulement sur les références de transactions pour des biens comparables à celui devant être édifié, mais encore sur une analyse de l'offre et de la demande normalement prévisibles d'ici la date de livraison du bien.
La METHODE dite par SOL & CONSTRUCTION consiste à apprécier séparément les deux composantes de l'immeuble : le terrain, d'une part, les bâtiments, d'autre part. Selon la façon dont elles sont déclinées cette méthode s'apparente soit à une méthode par comparaison, soit à une méthode par le coût de remplacement.
|
